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2019惠州的房地产真相到底有多惨
楼盘资讯 作者 蚂蚁找房经纪人 2019-1-22 阅读 来源 网络 http://my.ixfang.com/
从2012年计算,惠州最近7年一共卖掉83.58万套商品房,83.58万套房是一个什么概念,深圳花了几十年时间,到现在一共才建了170多万套商品房,惠州用7年时间就卖了深圳一半的房子。

2012年卖掉6.41万套

2013年卖掉10.59万套

2014年卖掉7.89万套

2015年卖掉10.95万套

2016年卖掉15.19万套

2017年卖掉14.95万套

2018年卖掉17.6万套

以上共计83.58万套,预计2019年惠州预售将超过20万套,流水线式的建房工厂,惠州2019年去库存还将继续。

83.58万套只是最近7年的销售数字,还不包括2012年以前的数据,还有后面未销售可怕的存量。

保守计算,惠州70%左右的房产是以深圳为代表的外地人购买,算下来,7年时间约58万套房产被外地人购买,跨市买房,大部分人都没办法居住,这一点不管你信不信,反正我是信了。

有2000多万管理人口的深圳,在过去10多年间为惠州提供了足够的弹药去库存,毫不夸张的说,每年惠州房产销售50%以上都是深圳人接盘,甚至很多楼盘90%以上都是深圳购买,以至于很多楼盘开盘,开发商不在惠州打广告,专门在深圳各小区打广告。

大部分购买惠州房子的深圳人,他们真的需要一套房子,只是他们没有理解领导的讲话,“房子是用来住的,不是用来炒的”,他们没有理解这句话的精髓。3个中介,2个销售,1个开发商告诉他们将来的惠州就是现在的深圳,他们就天真的相信了。

购买惠州房产的外地人很多都是被各种情绪的渲染所影响,到现在我没有发现一个人购买惠州房产是理智的。

购买惠州房产分两部分人。

一部分是辛辛苦苦攒的血汗钱,去惠州首付买套房,他们买的不是房,买的是开发商、中介和销售给他们的希望,他们买的不是房子,买的是房地产火爆行情中精神需求,都是被自己和各种力量裹挟着去买的,我在去年5月份惠州卖的最火的时候写过,《惠州的房子好不好不重要,重要的是中介朋友圈发的好》。

另外一部分是之前买房赚到钱了,感觉自己就是有炒房的天赋,很厉害,实际上他根本就不懂什么是价值,在深圳凭运气赚到钱了,感觉自己就是专家。我曾经见到一个买龙华久钻办公的给我大谈房产投资房产之道,这种最常见的就是去惠州怒刷3套。



惠州除了中心区本身的购买力居住以外,大部分地方都是鬼城,很多深圳人买的时候以为自己可以住,实际上只能在梦里去住。

不能住,几十万人去一座城市炒房,真是一件很可怕的事情,惠州一直能火这么多年,得益于临一线城市,深圳赚钱效应的外溢,得益于深圳没有买房人的焦虑,一定要有一套房子才能缓解现在的焦虑情绪。

实际上买完不能住,跌了,甚至首付跌没了,更加焦虑。

几十万外地人在惠州买房,这几十万人成就了过去几年惠州的房地产市场,在大家都嗨的时候,认为惠州房价都还有潜力是时候,筹码都在大家手上,看不出房价会跌的样子,实际是大家都把货屯起来了,从18年下半年开始市场不一样了,率先下跌的惠东超大盘富力湾,开发商自己降价30%左右,直接把前期购买的首付跌没了,这是第一张倒下的多米诺骨牌。

2018年将是惠州的分水岭,巨大的二手存量,加上以后每年20多万套的增量,在深圳炮灰越来越少的时候,2019年还会有十几万深圳人去惠州接盘吗?

显然没有了,深圳郊区都在下跌,非理性外溢正在慢慢收缩。

惠州这样严重依赖房地产的城市,缺少足够的购房者来填坑,已经入坑的购房者和待售的开发商是最煎熬的,出现第二个光耀是大概率事件,几十万被炒房客,只有很少一部分能亏本跳出来,数据在那里,大部分业主住不了,也注定逃不出来。

毫无疑问,南山和福田才是购买力的发动机,大部分工作机会都集中在这两个区,作为大部分购买力的南山福田人,是怎么想到可以去惠州住的,哪怕是离惠州最近的龙岗,去看一次房半天一天时间没有了,还是专车接送,通勤时间要多久,心里没有一点数吗!

不过真的有奇葩中的奇葩,一个朋友的朋友,福田上班,惠阳买房,还装修过去住了,一个星期睡4天办公室,听说坚持了三个月,在深圳租房子了。

入坑了惠州还搬过去住,是我最不能理解的,每天花在路上的通勤成本加上时间成本,足够低价把惠州房子租出去,加上通勤成本和时间成本在单位附近租一套房,每天在路上三四个小时简直就是浪费生命,每天开三四个小时的滴滴也足够赚回深圳租房的钱。

还没有入坑惠州的,这里有一个价值百万的方法,用买惠州的钱,在深圳首付买一套100多万的单间。

不要说深圳没有100多万的房子,南山福田还很多。

不要说单间不能上户口,不能上学,上学户口都不是问题。

不要说单间没有价值,决定价值的第一是地段,深圳位置好的单间涨幅一直不错,流通更不是问题,深圳买房很多都不是一步到位的,单间就是他们的跳板。

一家几口人,住不了单间没关系,把单间租出去,加点钱租一个自己可以住的房子,不仅自己的户口可以落在房子里面,单间所带的学区,自己的孩子上学还能用,房价涨了,通过杠杆的收益,以后还能换更大的房子。

这样操作解决了通勤问题,解决了孩子上学的问题,买的房子还是最有价值的。

记住,不管怎么炒作,房子最终还是要实际居住来兑现价值,没有实际的居住来兑现,都是空中楼阁。

房子和其他东西还不一样,不能移动,就是一个水泥框框,严重过剩以后,拿过来养猪都不好用,最好的办法就是炸掉。

惠州房产天量的数据在那里放着,不要去填这么大的坑了,如果在买房上面不能识别各种套路和诱惑,最好不要去惠州看房,不要把辛辛苦苦赚的钱拿去糟蹋了。


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关键词:惠州新房,惠州事件,惠州房子产权,

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