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| 2020深圳皇庭世茂裕玺在今年的火爆程度 开发商都笑了。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 皇庭世茂裕玺
作者
蚂蚁找房
2020-12-23
阅读
来源 网络 http://my.ixfang.com/
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最近有个福田新盘，铺天盖地的软文在诉说着它的高端、独一无二。
那么现实是否如软文所说，锋哥去现场实探了一番。先说结论：
1.皇庭世茂裕玺产品虽好，但以目前的吹风价和片区环境，却难以匹配得上。10万起步价，比片区的住宅都贵，而且同价位可选择的产品也多。
2.片区的环境是一大硬伤，农民房扎堆，人员混杂不说，没有好的景观资源如何对得起高端公寓的定位？
3.公寓产品，就是最大的硬伤。
风很大的“玺”字牌公寓，一起看看！
产品虽好，但硬伤无法忽视
这次锋哥实探的是位于梅林片区的公寓，曾经多次更名，最后与世茂联合操盘，案名也确定为皇庭世茂裕玺。
从名字带玺可见，这个项目定位高端，包括宣传页也是“中心之上的想象”。
项目位于9号线梅景地铁口，由5栋高层组成。其中A 座、B 座、C 座为商务公寓，D 座、E 座为回迁住宅。
项目主推户大户型公寓产品，120-250㎡2-5房。
从产品设计来看，沉浸式入户星空水景，双层大堂，用料还是足的，户型上做到了每个空间都有开放通透格局。
地段位于福田、又是地铁口物业、片区又是深圳重点建设区域，外部条件看似不错。
但是这个项目硬伤还是比较多，且无法轻易忽视。
目前公布的面积段，没有小户型，120㎡起步的门槛导致出租的受众大幅减少，毕竟公寓长持必然要考虑租金收入，当然自住可以选择性无视。
其次是价格。吹风价10万，120㎡的起步门槛资金起码600万。
对比公寓：
对比住宅：
可以发现，吹风价10万+在片区内毫无优势。哪怕是放眼南山、福田也是比较高的。更重要的是这个价位能选择公寓和住宅较多。
最后是居住氛围。
皇庭世茂裕玺定位高端，但所处的居住环境却未能匹配的上。
从样板间的7.5m全景阳台往外看，你会发现大片的农民房。可想而知，这个片区的人员混杂是必然的。更重要的是，这个村子除了部分楼栋属于下梅林旧村改造，其余大部分楼栋并未纳入拆迁。意味着这10年内，入住皇庭的豪宅业主们要享受270°大视角的城中村风景。在配上北环大道的噪音和灰尘，也是太酸爽了。
但不可否认的是，居住氛围虽然不高端，但接地气啊。片区内的美食不仅多也很平价，楼下的李师傅脆肚就很好吃，值得一试。
  
福田后花园好在哪儿？
福田曾有三个片区可以称之为“洼地”--梅林、保税和八卦岭。八卦岭潜力在旧改、保税在概念，梅林则是三个洼地中配套最齐全的片区。
梅林位于福田中心的北面，东边挨着银湖路口，西边挨着南山桃源街道，辖区面积为23平方公里，由11个社区组成。
先看概念，福田区在支持梅林发展上力度很大。在福田区“十三五”规划中，三条产业规划带中的北部梅林片区与彩田片区组团，定位为深圳智谷，整个片区遍布多达十多个产业旧改更新，将为梅林带来新的增长点。
过去梅林交通混乱，一直被诟病，现在的梅林已经有双地铁加持，出行加分。
目前，地铁4、9号线贯穿整个梅林片区。其中4号线北端龙华清湖直通南端福田口岸，贯通深圳南北向。9号线则从罗湖文锦到南山深圳湾，贯通整个深圳东西向。
9号线呈东西走向，东至罗湖文锦，西抵南山红树湾，将南山、福田、罗湖三大主城区串联起来。9号线在梅林片区内分别设有上梅林站、孖岭站、梅村站、下梅林站和梅景站，共计5个站点，极大缓解了片区内的出行压力。
除地铁外，梅林片区临近北环大道深圳主干道，通往各区便捷。其次，福龙路及彩田新彩隧道直通龙华、龙岗片区，四通八达的道路缓解了梅林片区内的出行压力。
过去梅林区商业规模不大且并不是特别热门，目前已有两个大型商业综合体入驻梅林。
特别是上梅林的卓悦汇，建面达10万平方米，业态包括购物、餐饮、娱乐等。在福田区来说，卓悦汇定位较为高端，丰富了梅林片区居民的休闲娱乐生活。据了解，卓悦汇目前人流量较为密集，商业氛围不错。另一个大型商场佐阾，为建面5万平的4层商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐等业态。
教育方面，梅林片区小学较多，上梅林有实验小学、梅华小学、梅丽小学，下梅林则有梅林小学、梅园小学、梅山小学。而中学则只有翰林中学、梅林中学、梅山中学，学位较紧张。
值得注意的是，梅林片区的是梅香学校归福田区实验教育集团统一办学，规模为54班九年一贯制学校。该校紧挨着梅林一村，因自带名校属性，目前已受到不少家长关注。
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