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2020深圳皇庭世茂裕玺在今年的火爆程度 开发商都笑了。
皇庭世茂裕玺 作者 蚂蚁找房 2020-12-23 阅读 来源 网络 http://my.ixfang.com/
最近有个福田新盘,铺天盖地的软文在诉说着它的高端、独一无二。
那么现实是否如软文所说,锋哥去现场实探了一番。先说结论:
1.皇庭世茂裕玺产品虽好,但以目前的吹风价和片区环境,却难以匹配得上。10万起步价,比片区的住宅都贵,而且同价位可选择的产品也多。
2.片区的环境是一大硬伤,农民房扎堆,人员混杂不说,没有好的景观资源如何对得起高端公寓的定位?
3.公寓产品,就是最大的硬伤。
风很大的“玺”字牌公寓,一起看看!

产品虽好,但硬伤无法忽视


这次锋哥实探的是位于梅林片区的公寓,曾经多次更名,最后与世茂联合操盘,案名也确定为皇庭世茂裕玺。

从名字带玺可见,这个项目定位高端,包括宣传页也是“中心之上的想象”。
项目位于9号线梅景地铁口,由5栋高层组成。其中A 座、B 座、C 座为商务公寓,D 座、E 座为回迁住宅。
项目主推户大户型公寓产品,120-250㎡2-5房。




从产品设计来看,沉浸式入户星空水景,双层大堂,用料还是足的,户型上做到了每个空间都有开放通透格局。



地段位于福田、又是地铁口物业、片区又是深圳重点建设区域,外部条件看似不错。




但是这个项目硬伤还是比较多,且无法轻易忽视。



目前公布的面积段,没有小户型,120㎡起步的门槛导致出租的受众大幅减少,毕竟公寓长持必然要考虑租金收入,当然自住可以选择性无视。
其次是价格。吹风价10万,120㎡的起步门槛资金起码600万。
对比公寓:



  1. 中洲滨海商业中心的公寓目前单价是8.6万,片区规划和配套不比梅林差吧。


  2. 南山华润城万象府,单价10万出头。科技园是什么地段,锋哥就不多说了。


  3. 看海景的太子湾湾玺,年初的开盘价11万起步。



对比住宅:



  1. 隔壁的次新房绿景虹湾,目前挂盘价9.2万。


  2. 香蜜湖旁的新房宝能公馆,单价11.1万。


  3. 大金沙片区的绿景红树湾壹号,单价9万。




可以发现,吹风价10万+在片区内毫无优势。哪怕是放眼南山、福田也是比较高的。更重要的是这个价位能选择公寓和住宅较多。
最后是居住氛围。

皇庭世茂裕玺定位高端,但所处的居住环境却未能匹配的上。
从样板间的7.5m全景阳台往外看,你会发现大片的农民房。可想而知,这个片区的人员混杂是必然的。更重要的是,这个村子除了部分楼栋属于下梅林旧村改造,其余大部分楼栋并未纳入拆迁。意味着这10年内,入住皇庭的豪宅业主们要享受270°大视角的城中村风景。在配上北环大道的噪音和灰尘,也是太酸爽了。
但不可否认的是,居住氛围虽然不高端,但接地气啊。片区内的美食不仅多也很平价,楼下的李师傅脆肚就很好吃,值得一试。

福田后花园好在哪儿?

福田曾有三个片区可以称之为“洼地”--梅林、保税和八卦岭。八卦岭潜力在旧改、保税在概念,梅林则是三个洼地中配套最齐全的片区。




梅林位于福田中心的北面,东边挨着银湖路口,西边挨着南山桃源街道,辖区面积为23平方公里,由11个社区组成。




先看概念,福田区在支持梅林发展上力度很大。在福田区“十三五”规划中,三条产业规划带中的北部梅林片区与彩田片区组团,定位为深圳智谷,整个片区遍布多达十多个产业旧改更新,将为梅林带来新的增长点。



过去梅林交通混乱,一直被诟病,现在的梅林已经有双地铁加持,出行加分。

目前,地铁4、9号线贯穿整个梅林片区。其中4号线北端龙华清湖直通南端福田口岸,贯通深圳南北向。9号线则从罗湖文锦到南山深圳湾,贯通整个深圳东西向。
9号线呈东西走向,东至罗湖文锦,西抵南山红树湾,将南山、福田、罗湖三大主城区串联起来。9号线在梅林片区内分别设有上梅林站、孖岭站、梅村站、下梅林站和梅景站,共计5个站点,极大缓解了片区内的出行压力。
除地铁外,梅林片区临近北环大道深圳主干道,通往各区便捷。其次,福龙路及彩田新彩隧道直通龙华、龙岗片区,四通八达的道路缓解了梅林片区内的出行压力。
过去梅林区商业规模不大且并不是特别热门,目前已有两个大型商业综合体入驻梅林。



特别是上梅林的卓悦汇,建面达10万平方米,业态包括购物、餐饮、娱乐等。在福田区来说,卓悦汇定位较为高端,丰富了梅林片区居民的休闲娱乐生活。据了解,卓悦汇目前人流量较为密集,商业氛围不错。另一个大型商场佐阾,为建面5万平的4层商业综合体,涵盖购物、餐饮、娱乐等业态。

教育方面,梅林片区小学较多,上梅林有实验小学、梅华小学、梅丽小学,下梅林则有梅林小学、梅园小学、梅山小学。而中学则只有翰林中学、梅林中学、梅山中学,学位较紧张。
值得注意的是,梅林片区的是梅香学校归福田区实验教育集团统一办学,规模为54班九年一贯制学校。该校紧挨着梅林一村,因自带名校属性,目前已受到不少家长关注。








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关键词:2020深圳皇庭世茂裕玺惊人内幕曝光,为什么多人疯狂购买?

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