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你对回迁房了解多少?购买回迁房要注意哪些问题?
房产知识 作者 黄经理 蚂蚁找房经纪人 2019-4-26 阅读 1424 来源 网络
我国的房屋基本上都是按照性质进行划分的,比如说商品房、经济适用房、共有产权房、回迁房、小产权房等等。回迁房是前几年城市化的时候出现的,是拆迁政策的产物。相对于市面上的商品房来说,回迁房的价格较低,许多人觉得商品房太贵都会考虑一下购买回迁房。但其实大家对于回迁房知之甚少,有些人很疑惑,回迁房能买吗,买回迁房需要注意哪些问题?

首先,我们来了解一下回迁房。回迁房是是指建立在国有出让土地上,为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的,现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。简单地说回迁房就是开发商征收土地时,赔给被拆迁住户的房子。但是在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造房屋不是回迁房范围。回迁房的具体产权年限需要看它的《国有土地使用证》上是什么土地性质,住宅70年,综合50年,商业40年。

其次我们再来看一下,回迁房与普通商品房最主要的差别是什么。

第一,两者的房屋价格不同。回迁房比商品房便宜;
第二,两者的房屋权利不同。符合现售条件检验合格的商品房可以随时上市,没有完整产权或者只有回迁合同的回迁房没有办法立刻上市,也没有办法进行抵押贷款;
第三,两者的买卖关系不同,商品房的房屋价格一般都在合同中进行约定,回迁房价格是拆迁单位和被拆迁热之间签订的拆迁补偿协议中进行约定。



既然如此,那么回迁房可以买卖吗?回迁房买卖是分情况的。如果业主已经拿到了回迁房的产权证,就说明房子已经归业主所有,业主拥有处置权,自然而然的可以走正常的二手房交易流程把房子卖掉或者走租赁交易流程把房子租出去。因为只要有产权证,房管局就认可,就可以进行过户转名。如果业主手中没有产权证只有一份回签协议,就不能进行房屋过户,因为回迁协议使业主和开发商之间的私人商业协议,不被房管局认可。如果在这种情况下对回迁房进行交易,是不合法的。现在国家为了规范二手房买卖一般规定在回迁房取得产权证之日起5年内不得进行交易,如果这个时候硬要“顶风作案”,不仅判定交易无效,还很有可能是要吃牢饭的。

最后,购买回迁房需要注意哪些问题呢?除了大嘴君上文提到的交易时间的限制之外,购买回迁房最好注意以下几点:
1、查清回迁房的土地性质。购买回迁房一定要查清土地性质,免得买到集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房,当时是享受了国家的优惠政策,没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费,这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。
2、警惕一房多卖现象。回迁房买卖无法办理预告登记,卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同,不违反法律的禁止性规定,都是有效合同。这也就意味着到时候需要和多方争夺房屋的产权,最后得到房子的可能性就很低了。
3、签订房屋买卖协议时,写明交房具体时间和办理过户手续的时间。这样如果卖方发生反悔,就可以凭借协议向卖方要个说法,要求其继续过户,或者退还金额并承担违约责任。
4、不要一次性付清所有款项。签订合同的时候最好写明进行分批付款,先付首付,拿到证明之后再付中间款,过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款(最好占比较大的尾款)这样如果卖方想要违约,计算之后发现违约所得小于尾款时,选择违约的可能性就会降低。
5、尽量要求其他家庭成员签字。回迁房的产权证可能就只是户主的名字,但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积,所以尽管产权证上没有他们的名字,不动产登记簿上还是有他们的名字。这种情况下万一户主是私自进行房屋的买卖而没有通知家人,之后就会产生一系列的纠纷,影响到房屋的归属。

以上就是回迁房的一个简单初步介绍以及回迁房能否购买,购买回迁房需要注意哪些问题。

希望能够对于大家购买回迁房有所帮助。



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关键词:回迁房了解,购买回迁房,购买回迁房,回迁房要注意哪些问题

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